خطوات شراء عقار في تركيا بالتفصيل

---

يرغب العديد من الاشخاص بتملك العقارات في تركيا كنوع من الاستثمار او بهدف الحصول على الجنسية التركية او الاقامة القانونية في تركيا ، ولقد قطعت الحكومية التركية شوطا كبيرا في تسهيل تملك الاجانب للعقارات في تركيا ، ومن المهم التعرف على الخطوات الصحيحة لشراء عقار في تركيا بغض النطر عن الهدف من شراء العقار.

اجراءات تملك العقار للاجانب في تركيا :

اولا : فتح حساب بنكي في تركيا

يعتبر فتح حساب بنكي في تركيا اول خطوة من خطوات شراء العقار ، وتستطيع فتح حساب بنكي باستخدام جواز السفر فقط دون الحاجة الى اقامة.

ثانيا : البحث عن العقار المناسب :

ان الخطوة الثانية في شراء العقار تتمثل في البحث عن العقار المناسب وايجاده ولان سوق العقارات في تركيا يعتبر من اقوى الاسواق عالميا ، فان عملية البحث عادة لا تستغرق مدة اطول من اسبوع لتعدد الخيارات المطروحة في السوق وبمختلف الاسعار.

ثالثا : التفاوض على سعر العقار وكتابة عقد الشراء المبدئي:

وهنا يأتي دور التفاوض على سعر الشقة ، عادة يتراوح سعر التخفيض من 1000 الى 2000 دولار ، وربما يزيد عن ذلك او يقل حسب حاجة البائع الى المال ورغبته في اتمام عملية البيع.

وبعد الاتفاق على سعر الشقة ، يتم كتابة عقد مبدئي بين البائع والمشتري ، واهم البنود التي يجب ان تكون في هذا العقد هي كالتالي :

– اسم البائع ورقم هويته / جواز سفره

– اسم المشتري ورقم هويته / جواز سفره

– سعر الشقة التي تم الاتفاق عليه

– المبلغ المقدم (العربون) والذي يتم خصمه من سعر الشقة الاجمالي.

– تاريخ انهاء الاجراءات في دائرة الاراضي (الطابو) والذي عادة يكون خلال 3 ايام عمل اذا كانت اموال المشتري جاهزة وقدم يتم الاتفاق على مدة تصل الى شهر حتى يحضر المشتري امواله اذا كانت خارج تركيا.

– اي شروط اضافية تم الاتفاق عليها.

– عمولة المكتب العقاري. يتم احيانا الطلب من الطرفين التوقيع على سند امانة كمبلغ جزائي في حال تراجع احد الطرفين عن اتمام العقد.

رابعا : التقييم العقاري من خلال مثمن عقاري معتمد لدى دائرة الطابو :

يتم في الخطوة الرابعة التقييم العقاري للعقار من خلال مثمن عقاري معتمد لدى الدولة التركية وتختلف رسوم التقييم العقاري بحسب نوع العقار (شقة – محل تجاري – ارض) وتكون اجرة التقييم العقاري للشقق السكنية هي 2577 ليرة تركية اما المحلات فتصل الى 3500 ليرة او اكثر بحسب مساحة المحل.

ان التقييم العقاري من اهم خطوات شراء العقارات للاجانب في تركيا ، حيث يتم الاعتماد على قيمة التقييم العقاري للحصول على الاقامة العقارية (75.000 دولار للمدن الكبرى و 50.000 دولار للمدن الصغرى) وللحصول على الجنسية التركية (400 الف دولار).

يشمل تقرير المثمن العقاري عدة امور منها على سبيل المثال لا الحصر:

1. صور العقار المراد شراؤه

2. موقع العقار

3. مساحة العقار

4. اية ديون او رهن على العقار

5. مساحة العقار

6. القيمة المخمنة لسعر العقار قياسا على اسعار عقارات مشابهة في نفس المنطقة

7. مواصفات البناء (مصعد – عزل خارجي – الخ ) 8. ميزات وسلبيات شراء العقار من حيث موقعه وغيرها من الامور

خامسا : تصريف الاموال من الدولار (او العملة الاجنبية) :

يتم بعد ذلك تصريف الدولار الى ليرة تركية في احد البنوك العاملة في تركيا ومن خلال البنك المركزي التركي والحصول على شهادة التصريف من البنك والتي يطلق عليها اسم دوفيز اليم بلغسي.

سادسا : تحويل الاموال حوالة بنكية من حساب المشتري الى حساب البائع:

تعد هذه الخطوة ضرورية للاشخاص الذين يرغبون في الحصول على الجنسية التركية بالاستثمار العقاري او الحصول على الاقامة العقارية ، فيجب الحصول على ايصالات التحويل لثمن العقار من حساب المشتري الى حساب البائع من البنك ، اما في حال لم يكن احد هذين الامرين مهما للمشتري فيمكن الاستغناء عن هذه الخطوة وتسليم البائع مبلغ العقار نقدا دون الحاجة الى التحويل البنكي.

سابعا : التقديم على طلب شراء العقار من الموقع الاليكترونيلدائرة الاراضي (الطابو):

وهنا يتم عمل طلب لدائرة الطابو بهدف اتمام عملية البيع والشراء رسميا ، ويتم تحميل الاوراق المطلوبة على الموقع ومن هذه الاوراق :

1. صورة جواز سفر / هوية البائع

2. صورة جواز سفر / هوية المشتري

3. تامين الزلازل للعقار

4. نموذج الشراء للاجانب

5. اوراق المترجم المحلف

6. ما يعرف بالرايش بدل (وصل تسديد ضريبة العقار ويتم تسديده من قبل البائع)

7. ورقة تصريف العملة الاجنبية الى ليرة تركية والتي تم الحصول عليها من البنك (تعرف باسم دوفيز اليم بلغسي)

8. ترجمة جواز سفر المشتري والبائع في حال كانو اجانب

9. الوكالة ان كان احد الطرفين وكيل عن شخص اخر

10. ورقة اثبات جنسية في حال كان جواز سفر المشتري لا يحتوي على خانة الجنسية ويتم استخراج هذه الورقة من سفارة بلد المشتري (ويتم ترجمتها وتصديقها من كاتب العدل في حال لم تصدر باللغة التركية من السفارة) ثم يتم تصديقها في وزارة الخارجية التركية

بعد التقديم اليكترونيا وارفاق جميع الاوراق المذكورة اعلاه يتم الحصول من الموقع الاليكتروني لدائرة الطابو على رقم المعاملة والذي يجب الاحتفاظ به الى حين الانتهاء من معاملة البيع.

ثامنا : تسليم اصل الاوراق التي تم تحميلها اليتكرونيا الى دائرة الطابو:

اما في هذه الخطوة فيجب الذهاب الى دائرة الطابو وتسليم اصل الاوراق التي تحميلها اليكترونيا الى دائرة الطابو بما فيها جواز السفر الاصلي او الهوية ، ويتم ذلك من خلال رقم المعاملة التي تم الحصول عليه من الموقع الاليكتروني عند تقديم الطلب ، ولا يتوجب حضور البائع او المشتري الى دائرة الطابو عند تسليم اصل الاوراق.

تاسعا : وصول رسالة دفع الضريبة للعقار وموعد التوقيع على اتمام عملية البيع:

في هذه المرحلة ترسل دائرة الاراضي (الطابو) رسالة الى كل من البائع والمشتري او احدهما ، تتضمن الرسالة الرسوم التي يجب دفعها كضريبة للعقار بالاضافة الى الموعد الذي يجب الحضور فيه للتوقيع واتمام عملية البيع.

ان ضريبة البيع هي 4% من السعر المسجل للعقار بالاضافة الى مبلغ ثابت (1662 ليرة تركية) وتدفع من قبل المشتري.

جدير بالذكر بان الضريبة هي قانونيا تدفع مناصفة بين البائع والمشتري بنسبة 2% لكل منهما ولكن العرف السائد في تركيا عموما بان المشتري هو من يدفع كامل قيمة الضريبة ولذلك اصبحت الضريبة كاملة مستحقة من المشتري وليس البائع.

يتم دفع الصريبة من خلال البنوك المعتمدة لدى دائرة الطابو ثم الذهاب الى دائرة الطابو لاتمام عملية البيع والتوقيع.

عاشرا : اتمام عملية البيع والتوقيع في دائرة الاراضي (الطابو) :

في هذه المرحلة يجب حضور البائع والمشتري (او الوكيل ان وجد) بالاضافة الى مترجم محلف عن كل اجنبي لا يتحدث اللغة التركية (القراءة والكتابة ايضا مطلوبة).

وتكمن وظيفة المترجم المحلف (اقسم على القران الكريم بالترجمة دون كذب) في حفظ حق الاجنبي وتمكينه من معرفة كل المعلومات التي يرغب في معرفتها من موظف دائرة الطابو بخصوص الشقة التي يشتريها او يبيعها ومن اهم الاسئلة التي قد يرغب الاجنبي في سؤال المترجم المحلف عنها :

كم المبلغ المسجل لسعر شراء الشقة؟

هل على الشقة اية ديون؟

هل على الشقة اي نوع من الحجز او الرهن؟

ويجب على المشتري ان يتأكد من صحة كتابة اسمه في عقد البيع ومطابقته لاسمه في جواز السفر قبل التوقيع على عقد البيع. ان أجرة المترجم المحلف تقع على عاتق الاجنبي وتترواح اجرة المترجم المحلف من 500 ليرة تركية الى 1000 ليرة تركية.

إحدى عشر : استلام سند الملكية (الطابو) :

بعد اتمام عملية التوقيع من قبل البائع والمشتري على عقد البيع في دائرة الطابو ، يتم استلام سند الملكية الجديد باسم المشتري (خلال 5 دقائق بعد التوقيع) وبذلك تكون قد انتهت عملية البيع بكل خطواتها.